家住万科金域二期的黄先生，终于在5月卖掉了手中的97平三房，代价是比预期价格降低68万。而在3个多月前挂牌时，他还信心满满地提前签约了另一套房子。
但松山湖二手市场行情在4、5月份趋冷，使得已启动“卖一买一”置换链条的他措手不及，无奈之下只能“割肉”。
近日，南方财经全媒体记者从多方渠道了解到，目前松山湖二手房挂牌量处于近年高位水平，但购房者观望情绪较浓，让不少像黄先生这样着急换房的业主预期一降再降。
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受访中介表示，目前松山湖二手房挂牌均价约5.2万元/平米，实际成交均价约4.7万-5万/平米，有些业主急着抛售，会把价格放得更低甚至亏本来卖。
松山湖作为东莞房价高地之一，这样的市况难免令松山湖业主们产生心理落差。
业内人士普遍认为，目前松山湖二手房价格迎来了“挤掉价格水分”的回调周期，随着后市买卖双方价格博弈逐步趋缓，再加上下半年购房需求小高峰，区域二手市场或在9月后迎来翘尾行情。
进入二手楼价回调周期
那些正在卖房的业主，是最先感知到松山湖二手楼市变化的人。
陈寻（化名）名下有一套万科虹溪诺雅的96平三房，配套不错，商业、学校应有尽有，是松山湖知名的湖景高端小区。2月8日，该小区成交一套175平米的房源，成交价1300万，单价高达7.4万/平米。
“我心理底价是620万。”陈寻告诉南方财经全媒体记者，中介对他说，最近二手房行情有点转凉，客户开始观望，可以挂600万总价试试，实际最多也只能卖到590万。中介还说，同小区库存也不少，卖家都想赶紧出手。4月22日，该小区成交了一套与陈寻挂牌房源相似的三房单位，总价为581万，比最初638万元的业主报价低了57万，成交单价也仅约为6万/平米。
由于咬定“一口价”，陈寻这套房子挂出来1个多月，一个意向客户都没来看过。原本以为趁着东莞楼市这波“豪宅热”，能把手里的房子卖个好价格，但现实却给他泼了一盆冷水。
据统计，截至今年5月，东莞千万级以上豪宅已经成交635套，已非常接近2022年全年648套的成交量，完成率达98%，创下东莞豪宅销售新纪录。
但豪宅市场热销之势并未传导至二手房市场，尤其是松山湖。截至6月份，松山湖二手房在贝壳挂牌量超过1400套，处于近年来的高位水平。从东莞市住建局公布的成交量来看，松山湖的二手房去化率并不高，最近的4月份统计数据为65套，成交量排在东莞33个镇街中下游水平。
挂牌数量走高，但流动性不足，导致急售房源只能通过降价抛售。南方财经全媒体记者从乐有家app了解到，目前松山湖二手房挂牌均价约5.2万元/平米，但被标注“近期降价”或“低于同小区”标签的房源，价差幅度在10万元至100多万元不等，占总挂牌房源比例超20%。
譬如，万科虹溪诺雅一个137平米大三房单位，近期挂牌价下降了60万元；而星城翠珑湾149平米四房，挂出700万元，低于同小区相似单位近130万元；甚至有楼盘3字头就能拿下。
在中介看来，松山湖二手房行情已进入买方市场，万科虹溪诺雅、锦绣山河、紫檀山、金域松湖等优质小区房源实际成交价比挂牌价要低10%-20%左右。据乐有家一门店经理透露，松山湖片区的二手房实际成交均价约4.7万-5万，大部分成交周期在3-5个月之间，“有些业主急着抛售，会把价格放得更低甚至亏本来卖。”
松山湖近一年房价走势数据来源：吉屋网
事实上，从吉屋网近一年的数据可以看到，松山湖板块内一二手房价呈倒挂的态势，但价差不断在收窄，今年5月份收窄幅度明显。这表明，随着二手房交易遇冷以及局部楼盘的房源大幅降价，松山湖二手房价格迎来了“挤掉价格水分”的回调周期。
广东中原项目部总经理黄韬向南方财经全媒体记者表示，松山湖二手楼价存在“虚高”现象，短期内几近瓶颈。究其原因一方面刚需客户对松山湖高价接受度有限，选择往周边镇区外溢；另一方面，目前松山湖购房还是以改善型高净值客户为主，但这类客群毕竟不是市场上的主流，难以消化二手房市场大量的高价房源。
按照量在价先的规律，没有购买力支撑，房价自然很难继续往上涨。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也持相似观点，“松山湖的产业以高端电子信息、机器人、生物技术等为主，这些产业崛起带来了大量的高端技术人群，这部分新富群体收入不错，一直是松山湖的购房主力，他们更寄望于通过买房实现财富增值，但楼市预期的改变对购买行为有很大影响。”
这种购房群体结构导致的结果是，当楼市上升时，松山湖“高薪+年轻”的氛围下，需求很容易爆棚；但当楼市下行时，一旦非理性需求退去，理性的刚需和改善客无法对价格虚高的二手房市场起到支撑作用。
市场降温带来的置换难题
回顾去年11月份到12月份，受疫情影响，松山湖二手市场需求受到积压。今年1-3月份，压抑的需求在得到释放，二手房成交量从33套/月提升至84套/月，一些观望的客户也因当时的市场热度升温而被裹挟入市。
有贝壳找房经纪人向南方财经全媒体记者透露，3月底，松山湖二手房行情较热的时候，一位客户怕继续涨价，就定下一套总价800万并带优质学区的房子，现在着急卖掉名下那套松山湖的房子。
“我带了好几个意向买家来看，甚至有的看过两三遍，就是没有最终下手。”中介向南方财经全媒体记者透露，现在挂牌出售房子的业主有很多是置换需求，相当于“卖一买一”的连环单。但4、5月份以来市场降温，挂牌的房子仍旧没有卖出去，现在比较担心由于卖不出去房子而导致买房违约。
贝壳的研报也佐证了上述观点。据贝壳找房研究报告称，目前全国范围内二手房业主挂盘的主要原因，并不是所谓的投资客抛盘离场，而是“老换新”、“小换大”的改善置换需求。上海、北京等一线城市改善换房需求占比超过7成，而像东莞这样的二线城市换房需求占比也超过5成。
严跃进表示，当前松山湖在售二手房源不断增多，市场观望情绪增加，导致“买一卖一”置换链条运转不畅，预计市场在未来一两个月会经历一个阶段性筑底的过程。
从政策端来看，虽然4月东莞出台了“带押过户”政策，但政策目的在于优化交易流程，提升交易效率，对市场供需端预期及入市行为是否产生实质性影响，还有待观察。黄韬表示，如果没有更多利好政策出台，预计市场暂不会明显回暖。6月份想快速成交，降价是最快的途径。
南方财经全媒体记者还了解到，松山湖二手房业主普遍担心，当前东莞豪宅打新的行情会分流松山湖二手市场潜在买家，让上述筑底期延长。比如说华侨城松湖源岸首批产品近日推出市场，备案价4.6-5.6万元/平米，357套房源开盘即售罄；万科瑧山境推1、2号楼180套房源，备案价约5.5万元/平米，目前认购登记已超350人，摇号基本成定局。
毕竟，在当前的楼市行情中，差不多的价位，购房者可选择的新房相对更多。黄韬认为，“就算是两个市场交叉的客户群体，新房市场在开发商回款需求的推动下，相较二手房市场也更占优势。”
在黄韬看来，随着后市买卖双方价格博弈逐步趋缓，再加上年末购房需求小高峰，松山湖二手房市场或在9月后迎来明显翘尾行情。
（文章来源：21世纪经济报道）